TOON KARAKTER.

...

...

Het gevoel van thuiskomen. Is dat niet waar we allemaal naar verlangen? Bepaalt dát gevoel waar we willen zijn, leven, wonen? Waar we de sleutel het liefst omdraaien? ‘Ja’, bevestigt Jessie Wagenaar, directeur Verkoop en Gebiedsmarketing BPD (voorheen Bouwfonds Ontwikkeling).
De ideale leefsituatie is voor iedereen anders. Wie voelt zich waar op zijn plek? En waarom? Wat missen mensen híér als ze vertrekken naar dáár? Volgens Wagenaar zoeken we allemaal naar een omgeving die past bij de eigen identiteit. ‘De uitdaging zit 'm daarom in het ontwikkelen van toekomstbestendige buurten met karakter. Plekken waar mensen zich thuisvoelen, nu en later.’  
Wat missen mensen híér als ze besluiten te vertrekken naar dáár?  
Leefomgevingen met ‘smoel’
Wagenaar benadrukt dat steeds meer fingerspitzengefühl nodig is in de branche. Niet zozeer voor het ontwikkelen van de perfecte woning, maar voor het perfecte plaatje daaromheen. ‘Er bestaat al veel kennis over het volmaakte huis. De ideale rijtjeswoning is inmiddels al honderd keer uitgevonden. We weten ook dat mensen het liefst in een tweekapper wonen en dat ze dol zijn op retrojarendertig met voortuintjes en parkeerplekken voor de deur. De opgave ligt elders: we moeten op buurtniveau leren denken. Hoe verbinden we individuele woningen met elkaar tot één geheel, zodat er interessante leefomgevingen met “smoel” ontstaan?’
...
Buurtgevoel zorgt voor thuisgevoel
  
Grand design maakt plaats voor kleinschalige ontwikkelingen. ‘Grootschalige wijken voor een homogene doelgroep werken niet meer. Er bestaat steeds meer diversiteit aan doelgroepen. Mensen willen zich identificeren met de eigen buurt. De een voelt zich prettig in een levendige en gezellige buurt, terwijl de ander meer van veilig en netjes houdt. Zo ontstaan er allerlei deelsegmenten. Brandevoort in Helmond is daar een goed voorbeeld van. Deze wijk bestaat uit diverse buurten, zoals De Veste, Schutsboom, Brand en Stepekolk. Bewoners kiezen bewust voor de wijk die het beste bij hen past. Het krachtige van Brandevoort is het aanwezige buurtgevoel, wat zorgt voor het belangrijke thuisgevoel. Dat maakt de wijk toekomstbestendig.’ 
...

Het succes van Brandevoort blijft niet onopgemerkt. ‘De architectuur is op veel plekken gekopieerd, maar het principe erachter, het denken in buurten, niet. Het gaat dan vaak om rationele verkaveling met mooie woningen, maar zonder toekomstbestendig karakter. Nieuwbouw moet identiteit hebben, iets bijzonders toevoegen aan de omgeving en de maatschappij. Anders klopt het plaatje niet.’ 

Buurtgevoel maakt een wijk toekomstbestendig.
 
...
Trek naar de stad
 
Wagenaar: ‘We zien een trek naar de stedelijke regio. En daarbinnen steeds vaker naar wijken in of rondom het centrum van de stad. Het stedelijk gebied bezit openheid, diversiteit en tolerantie, wat een enorme mix van mensen aanspreekt. Mensen van buitenaf, voornamelijk kenniswerkers die voor studie of werk de geboortegrond verlaten, geven eerder de voorkeur aan een open stad dan aan een gesloten dorp.’ Volgens Wagenaar danken steden het succes ook aan inwoners die er al jarenlang wonen en niet meer weggaan. ‘Mensen kiezen vaak niet voor een stad, ze wonen er al. Bij de grote trek naar het stedelijk gebied eind vorige eeuw is het de vraag: wilden mensen destijds graag in de stad gaan wonen of werden ze die richting opgeduwd doordat er veel gebouwd werd? Een kip-ei-verhaal.’
...

Honkvast

Wagenaar: ‘Als mensen eenmaal de keuze hebben gemaakt voor een plek, waarbij zaken als bereikbaarheid van werk of nabijheid van familie een rol spelen, vertrekken ze niet snel meer. Tachtig procent van de bevolking is enorm honkvast. Wanneer men toch besluit te verhuizen, is dat vaak binnen een beperkte straal van de huidige locatie. De nieuwe woning moet aan een aantal voorwaarden voldoen. Betaalbaarheid is een absolute must. Daaromheen ontstaan de woonvoorkeuren. Met stip op nummer één staat: wonen in de buurt van voorzieningen. Denk daarbij niet aan een bruisend stadscentrum, maar aan basisvoorzieningen zoals een supermarkt, pinautomaat, school, huisarts of kinderopvang.’ 

Woning om in te wonen 
De afgelopen jaren is de woningmarkt veranderd. ‘De verhuisgeneigdheid is afgenomen. Vóór de crisis verhuisden mensen gemiddeld één keer in de zeven jaar. Nu is dat één keer in de tien jaar. Een woning is om in te wonen, niet meer om een grote financiële klapper mee te maken. Daarom is het thuisgevoel ook een steeds belangrijker criterium: mensen willen zich langer op hun plek voelen in hun woonomgeving.’
...
Doorstroomproblemen
Wagenaar signaleert meer: ‘Bijvoorbeeld dat de verhuisgeneigdheid levensfaseafhankelijk is. Het zijn vooral de (jonge) gezinnen die verhuizen. Senioren blijven zitten waar ze zitten. Vergeleken met de opa’s en oma’s van vroeger staan de ouderen van nu nog vol in het leven en denken ze niet aan kleiner wonen. Ze zijn gehecht aan hun plek. We dachten allemaal dat de babyboomers massaal richting woon-/zorgappartementen zouden vertrekken, maar daar is niets van waar. Dit heeft gevolgen voor de traditionele doorstroming.’ 

Verhuisgeneigdheid is levensfase afhankelijk.
...

Beroepsdilemma
 
Volgens Wagenaar is de traditionele wooncarrière nog altijd het droombeeld van velen. ‘Mensen starten in een appartement, verhuizen vervolgens naar een rijwoning en uiteindelijk naar een tweekapper of vrijstaand huis. In realiteit wordt de eerste stap steeds vaker overgeslagen doordat jongeren langer thuis of op kamers wonen. Vanuit daar verhuizen mensen naar een rijtjeswoning. Ook aan de bovenkant van de markt stokt de doorstroming, omdat ouderen niet verhuizen. De ruimere gezinswoningen waar vooral mensen met kinderen interesse in hebben zijn dus wel aanwezig, maar niet beschikbaar. Wat doe je dan als ontwikkelaar? Ga je bouwen wat eigenlijk al bestaat: ja of nee? Dat vind ik een beroepsdilemma.’
 
...
Creating living environments
 
De oplossing ligt volgens Wagenaar ook hier in creating living evironments: het realiseren van buurten die, wat betreft stedenbouwkundige opbouw en de publieke dragers openbare ruimte, voorzieningen, het straatprofiel en de groenbeleving, zó sterk zijn dat verschillende doelgroepen zich er door de tijd heen thuisvoelen. ‘Dit kan betekenen dat een wijk met veel jonge gezinnen straks ook in de smaak valt bij gezinnen met oudere kinderen en empty nesters. Of dat we woningen transformeren tot appartementen.’
...

Herstructurering

Op termijn zullen er veel jaren zestig- en zeventigwoningen verouderen. Volgens Wagenaar in kansrijke wijken, waar doelgroepen voor bestaan. ‘De structuur van deze oudere wijken is geweldig. Ze zijn ruim opgezet en er is veel groen aanwezig. De kavels zijn groot en bruikbaar. Waarschijnlijk heeft alleen de schil van dit type woning een upgrade nodig. Eventueel moeten de woningen gesloopt worden. De wijken zelf moeten we revitaliseren, een verschil met nieuwbouw. Bij herstructurering heb je met een bestaande identiteit te maken, zowel sociaal als fysiek. Daar mag je niet overheen stappen. Die móét je in het plan verweven.’
...
Maatschappelijke rol
 
Ontwikkelaars nemen daarmee een deel van de maatschappelijke rol van gemeenten over. ‘Bij het vormgeven van buurten gaan we op zoek naar identiteit. Welke doelgroep past, welke functies? Op basis van trends, ontwikkelingen en voorspellingen geven we richting. Noblesse oblige: het hoort bij ons vak. Maar als je het hebt over de stip op de horizon, het op de kaart zetten van een dorp of stad, zie ik een duidelijke overheidstaak. Het regisseren van de toekomst van een dorp of stad is aan gemeenten zelf. Ieder gebied heeft bijvoorbeeld bepaalde aanjagers nodig, zoals een zwembad of bibliotheek. Het verdelen van dergelijke voorzieningen is een publieke keuze. Daarmee geef je richting.’  

Pad afhankelijk
  
Volgens Wagenaar hebben een aantal gemeenten genoeg om over na te denken. ‘Bij veel middelgrote steden denk ik altijd: is dit nu een uit de kluiten gewassen dorp of een stad? De identiteit spreekt niet voor zich. Veel steden moeten zichzelf opnieuw uitvinden, karakter tonen. Het hart is eruit. Denk aan oude industriële steden waar de industrie is vertrokken. De kunst is om weer betekenis aan de ruimte te geven, zonder daarbij te gaan wensdenken. Dat is lastig, vooral vanwege padafhankelijkheid. Als je eenmaal een bepaalde weg bent ingeslagen, is het moeilijk die te verlaten. Veel steden willen dan duizend bloemen laten bloeien, maar juist vanuit een zekere focus of schaarste komen de mooiste nieuwe projecten tot stand.’
...
Veel steden moeten zichzelf opnieuw uitvinden. 

Regisseer zélf de toekomst
 
Wagenaar vervolgt: ‘Experimenteer. Durf in tijdelijkheid te denken. Het is prima om een tijdelijke identiteit te hebben die pas later van kleur verschiet richting een permanente identiteit. Ruimtelijke ordenaars willen orde en structuur, alles moet meteen zoals in het eindplaatje. Maar het draait tegenwoordig meer om fasegewijs ontwikkelen. Mét een duidelijke visie. “We zien wel” werkt niet. Het is belangrijk dat ontwikkelende partijen balanceren tussen nu en later. Dat zij kennis, ervaring en creativiteit gebruiken om de consumentenwens te vertalen naar functionele en ruimtelijke oplossingen die bijdragen aan de toekomst van een stad of gemeente. Een toekomst die gemeenten zélf regisseren.’

Jessie Wagenaar (34) studeerde Planologie aan de Universiteit van Amsterdam en volgde een MBA aan de Business School Nederland. Sinds 2008 is zij in dienst van BPD (voorheen Bouwfonds Ontwikkeling). Eerst als marketingmanager in de regio Zuid en vervolgens als gebiedsmarketeer. In die rol is zij betrokken geweest bij de totstandkoming van het onderzoeksrapport 'Wie vraagt, bepaalt', een gezamenlijke studie van BPD en Rabobank naar de woonwensen van mensen in de vier grote Brabantse steden. Sinds 1 april 2015 is Jessie directeur Verkoop en Gebiedsmarketing BPD in Nederland. 

Terug naar de longread